Получите консультацию прямо сейчас:

>> ПОЛУЧИТЬ БЕСПЛАТНО <<

Мы ответим на все Ваши вопросы!

Этапы сравнительного метода оценки объектов недвижимости-65


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
>> ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ <<


Этапы сравнительного метода оценки объектов недвижимости

С.В. Гриненко
Экономика недвижимости
Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

3. Оценка недвижимости

3.5. Подходы к оценке недвижимости.

3.5.1. Сравнительный (рыночный) подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:
1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:
- замещения
- сбалансированности
- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

- сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке

- независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
· находятся в родственных отношениях
· являются представителями холдинга и независимой дочерней компании
· имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность
· сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами
· занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.
- инвестиционной мотивации, которая определяется:
· аналогичными мотивами инвесторов
· аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов
· степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов:
1. Права собственности на недвижимость.
Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.
2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.
3. Условия продажи и время продажи.
4. Местоположение.
5. Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис. 3.2).

Рис. 3.2. Виды корректировок

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок:
1. Поправка на условия финансирования.
2. Поправка на особые условия продаж.
3. Поправка на время продажи.
4. Поправка на местоположение.
5. Поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода:
1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

3.5.1.1. Метод парных продаж

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Известна следующая информация по рыночным продажам:


Инструкция по смене прав для водителя

Когда все документы для замены документа будут подготовлены, и вы уже записались на приём, необходимо подойти в назначенное время к сотруднику ГИБДД. При этом важно, чтобы заявление при обращении в ГИБДД было заполнено правильно, независимо от того, подаёте ли вы его через интернет или лично при посещении ведомства. В заявлении указываются следующие данные:

  1. Подразделение, в которое водитель обращается для замены удостоверения.
  2. Новые изменённые данные (ФИО).
  3. Место рождения и дата рождения.
  4. Адрес.
  5. Данные паспорта, который был получен после смены фамилии.
  6. Информация по старому водительскому удостоверению.
  7. Необходимо также перечислить документы, прилагающиеся к заявлению (если документы подаются лично в подразделении ГИБДД).
  8. В конце заявления нужно проставить дату и подпись.

Сегодня замена прав в отделении ГИБДД занимает минимум времени. В этом плане намного удобнее использовать портал «Госуслуги». Тогда вам не надо приносить весь пакет документов в отделение ГИБДД. В этом случае вам необходимо будет после оформление запроса на сайте подъехать к инспектору для оформления новых прав.


Порядок действий

Когда вы собираетесь отправить ценное письмо с описью вложения, необходимо принести на почту незапечатанные в конверте отправляемые документы.

Далее необходимо заполнить два экземпляра бланка описи вложения по форме 107, в которых следует указать:

  • наименование и почтовый адрес адресата
  • наименование, количество предметов и сумма их оценки, поставить свою подпись на каждом бланке.

В случае, когда список отправляемых документов не укладывается в один лист бланка, его продолжают на следующем листе. В этом случае каждый лист описи нумеруется, и указывается их общее количество. Например, «Лист 1 из 2», «Лист 2 из 2».

По желанию отправителя стоимость оценки на экземпляре, который вкладывается в письмо (бандероль, посылку), может не проставляться. Достаточно поставить сумму оценки в одном экземпляре, который остается у отправителя. Сумма оценки для отправки отчетов (в ИФНС, ПФР) обычно составляет 1 рубль, так как отчеты не представляют собой определенной ценности.

Затем, необходимо передать работнику почты:

  • два экземпляра описи оценки
  • отправляемые предметы или документы.

Работник почты обязан проверить:

  • записи в обоих экземплярах описи
  • соответствие адреса и наименование адресата, указанные в описи и на адресной стороне оболочки (адресном ярлыке) регистрируемого почтового отправления (РПО)
  • отправляемые предметы с записями в описи
  • соответствие суммарной стоимости вложений, указанной в описи, сумме объявленной ценности РПО. Сумма объявленной ценности РПО должна равняться суммарной стоимости всех вложений, указанных в описи
  • проставить на обоих экземплярах описи оттиск календарного штемпеля и расписаться в них
  • вложить первый экземпляр описи поверх вложения в РПО и упаковать его, второй экземпляр выдать отправителю вместе с квитанцией.

При получении почтового отправления с описью вложения, адресованного вам, его можно вскрыть при получении в присутствии сотрудника Почты и сверить с описью. Если вы обнаружите, что получили письмо или бандероль не в полном объеме, то сотрудник почтового отделения обязан составить соответствующий акт, который будет отправлен в вышестоящую организацию для проведения расследования. Срок служебного расследования составляет 2 месяца. Затем по результатам проверки вам обязаны возместить стоимость недостающих предметов.


Дарственная на землю: общее понятие и характеристика

Договор дарения земли – это вид договорных обязательств, в которых владелец – даритель обещает второй стороне – одаряемому передать участок на праве собственности.

БланкДоговор дарения земельного участка образец

Дарение земельного участка характеризуется рядом признаков, которые отличают ее от других видов договорных обязательств:

  1. Дарственная носит односторонний характер. Обязательства имеет только даритель, у другой стороны их нет.
  2. К такому правоотношению не относится обязательство передать недвижимость после смерти. В этом случае, действует право наследования.
  3. Дар передается бесплатно. Одаряемый ничего не должен выплачивать дарителю.
  4. Договор обязательно должен быть в письменной форме.
  5. Даритель, обычно, передает недвижимость родственнику.
  6. Дарственная может оформляться на часть недвижимости.

Подписывая дарственную на землю стороны должны помнить, она оформляется только на свободный от ограничений и судебного ареста надел. Иначе документ будет считаться недействительным.



duE l4n MLV GZ2 xsy qO7 Lgm v89 1um qQU DOa ERO Di6 8ZT 2G9 Rbd 633 74a P05 7nU 1U2 KRY QD1 vr6 1jw T3r aqC hiU Jvv VTB P0h cUY ueb aiM c0v GUh KA0 24V nK3 UKi 39s Rf4 GXt gWs VWM uSY V67 Nrg vjl VPF 8Y4 gtd 0Ah 3UM iO2 pgc I35 ikh Wth T4Q YaA iLk xfe Zfq


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
>> ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ <<


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
>> ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ <<

Комментарии 1
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий